في النصف الأول من ٢٠٢٥، حدث شيء لم يلتقطه كثير من المطوّرين بعد. قفزت قيمة المعاملات السكنية في المدينة المنورة بنسبة ٤٩٪ على أساس سنوي، مع ارتفاع أحجام الصفقات ٣٨٪. هذا الرقم وحده يضعها في صدارة المدن السعودية كلها — متجاوزةً الرياض وجدة ومكة والمنطقة الشرقية في معدّل النمو. Arab News
وفي يناير ٢٠٢٦، دخل قانون التملك العقاري لغير السعوديين حيّز التنفيذ. القانون يفتح المجال لغير المقيمين أن يتملّكوا داخل نطاقات محدّدة، مع شروط خاصة في المدينة المنورة ومكة تقصر التملّك على المسلمين فقط، ووفق شروط إضافية. Sands Of Wealth
هاتان الحقيقتان معاً تصنعان مشهداً غير مسبوق في السوق. لكنّ المشهد لا يقرأ نفسه بنفسه — يحتاج من يفهمه.
سأحاول في هذا المقال أن أعرض ما أراه بعينٍ ميدانية، لا بعين دعائية.
الرقم الذي يخدع
٤٩٪ نموّ في قيمة المعاملات رقم مغرٍ. لكنّ كل من يقرأ هذا الرقم ويستنتج منه "ادخل بسرعة" يخطئ خطأين في وقت واحد.
الخطأ الأول: نموّ المعاملات لا يعني بالضرورة نموّ الأسعار بنفس النسبة. الرقم يقيس حركة السوق (كم عملية بيع تمّت)، لا ربحية السوق (كم زادت القيمة الفعلية للأصل)
الخطأ الثاني: المعدّل التراكمي يخفي تباينات حادّة بين الأحياء. حي يرتفع ٨٠٪ وحي مجاور يثبت أو ينخفض، فيخرج المتوسط رقماً جذاباً يضلّل من لا يقرأ التفاصيل.
من يدخل سوق المدينة الآن على أساس الرقم الكلي، يدخل بحماس لا بتحليل. وأنا لم أرَ حماساً يصنع صفقة جيدة في حياتي المهنية.
ما الذي يحرّك السوق فعلاً؟
ثلاثة محرّكات رئيسية تعمل في الخلفية، وفهمها مهم قبل أي قرار:
المحرّك الأول: الطلب المهيكل لا الموسمي. المدينة المنورة ليست سوقاً سياحياً عابراً. هي سوق طلب مستمر يغذّيه: زوّار الحرم النبوي على مدار العام، الإقامة الطلابية في الجامعات (طيبة، الإسلامية، تيبه)، والنموّ السكاني المحلي. هذا الطلب لا يتأثّر بدورات الاقتصاد كما تتأثّر سوق الرياض أو جدة.
المحرّك الثاني: شُحّ المعروض المتوقّع. تشير توقّعات نايت فرانك إلى أن المدينة المنورة ستضيف نحو ٢٧,٨٦٠ وحدة سكنية بحلول ٢٠٢٨، ليصل إجمالي مخزونها إلى ٣٨١,٢٠٠ وحدة. هذا الرقم مهم: العرض الإضافي محدود نسبياً مقارنة بالطلب المتنامي، وهذا ما يُبقي الضغط على الأسعار صاعداً. Arab News
المحرّك الثالث: التحوّل التشريعي. تشير التقارير إلى اهتمام دولي قوي من أصحاب الثروات بأصول مكة والمدينة. حتى مع القيود الدينية على التملك، فإن هياكل الاستثمار غير المباشر (الصناديق العقارية، الشراكات، الكيانات المحلية) ستفتح أبواباً لرؤوس أموال جديدة ستضغط على السوق المحلي. IMARC
ما الذي لا يقوله التقرير الرسمي
التقارير العقارية المنشورة تقدّم بيانات قيّمة، لكنّها تتعامل مع السوق من زاوية كلّية. أنا أعمل في الميدان كل أسبوع، وأرى ما لا يظهر في التقارير:
أولاً: السوق ينقسم إلى ثلاثة أسواق متفاوتة الإيقاع.
- نطاق قريب جداً من الحرم: مرتفع جداً، بطيء الحركة، عوائد إيجار مرتفعة لكن دخول صعب
- نطاق الأحياء المتوسّطة (العزيزية، الدفاع، السيح): الأكثر حركة حالياً، فرص متنوّعة، نموّ مستدام
- النطاقات الناشئة (الحجرة، الشهداء، الأزهري): فرص تطويرية كبيرة، لكن تحتاج رأس مال صبور
كثير من المستثمرين يدخلون السوق دون أن يحدّدوا أيّ نطاق يخدم استراتيجيتهم. فيدفعون أسعار النطاق الأول ويحصلون على عوائد النطاق الثالث.
ثانياً: تكلفة البناء ارتفعت بشكل غير منشور. بين ٢٠٢٣ و٢٠٢٦، ارتفعت تكاليف مواد البناء والعمالة في المدينة بنسبة تتراوح بين ٢٢٪ و٣٠٪ حسب نوع المشروع. هذا الرقم لا يظهر في تقارير "أسعار العقار"، لكنه يأكل هامش المطوّر بصمت. أي ملف فرصة لا يحسب هذا الارتفاع بدقّة، يبني عوائد متخيّلة.
ثالثاً: الإطار الزمني للتطوير اتسع. المشروع الذي كان يُنجز ويُسوَّق في ١٨ شهراً، يحتاج اليوم ٢٤ إلى ٣٠ شهراً واقعياً، بسبب ضغط على الموافقات وسلسلة التوريد. التأخير شهراً واحداً في مشروع تطويري متوسط، يكلّف ما يتجاوز ٣٪ من العائد المتوقع.
ثلاثة أسئلة قبل الدخول
إن كنت تفكّر بالدخول إلى سوق المدينة الآن، أنصح بأن تجيب على ثلاثة أسئلة قبل أن تفتح ملف أي فرصة محدّدة:
السؤال الأول: ما طبيعة طلبي المستهدف؟ هل أستهدف زوّار الحرم (وحدات مفروشة، عوائد قصيرة)؟ أم العائلة المقيمة (وحدات سكنية متوسطة، عوائد طويلة)؟ أم المستثمر الذي يبحث عن إعادة بيع (تطوير سريع)؟ كل طبيعة تحدّد نطاقاً جغرافياً مختلفاً، وحجم وحدة مختلف، وهيكل تمويل مختلف.
السؤال الثاني: ما مدى صبر رأس مالي؟ السوق الحالي يكافئ رأس المال الصبور، ويعاقب الذي يستعجل المخارج. إن كان أفقك الاستثماري أقل من ٣٦ شهراً، فأنت تتعامل مع سوق المضاربة لا سوق التطوير. وهما سوقان مختلفان.
السؤال الثالث: من شريكي المحلي؟ سوق المدينة سوق علاقات بقدر ما هو سوق أرقام. الفرق بين أن يصلك ملف الفرصة قبل أن يُعرض للجميع، أو بعد أن يدور على عشرة أشخاص قبلك، فرق علاقات لا فرق ذكاء. من لا يملك شريكاً محلياً يفتح له الباب، يدخل السوق متأخراً دائماً.
ما الذي أتوقعه للأشهر القادمة
لا أحب الإجابة بـ"سيرتفع" أو "سينخفض" — هذي إجابات المتنبّئين لا المحلّلين. لكن إن سألتني عن ما الذي يجب أن تنتبه له، فهذه ثلاث ملاحظات أراها واضحة:
أوّلها أن التشريع لم يستقرّ بعد. وثيقة النطاق الجغرافي التي تحدّد المناطق المفتوحة للأجانب لا تزال في طور النهائي حتى الربع الأول من ٢٠٢٦. أي مستثمر يتحرّك بناءً على فهم القانون اليوم، قد يفاجأ بتعديلات في تفسيره خلال الأشهر القادمة. Sands Of Wealth
ثانيها أن الأحياء الناشئة هي حيث ستظهر الفرص الذكية. الأسعار في الأحياء التقليدية وصلت إلى مستويات تجعل دخولها صعباً لمن يبحث عن نموّ، لا عن استقرار. الذكاء الآن في قراءة الأحياء التي تستعدّ للنموّ، لا التي وصلت إلى ذروتها.
ثالثها أن السوق سيُكافئ المحترف ويُعاقب الهاوي. السنوات السابقة كانت متسامحة مع الأخطاء — السوق كان يصعد فيرفع كل الأخطاء معه. السنوات القادمة لن تكون كذلك. الفرق بين ملف فرصة مكتوب بدقة وآخر مكتوب بحماس، سيظهر في الأرقام لا في الكلام.
خلاصة عملية
المدينة المنورة سوق واعد، لكنه ليس سوقاً سهلاً. الرقم الكلي (٤٩٪ نموّ) يخفي تفاصيل كثيرة تفصل بين قرار جيد وقرار خاسر. من يدخل بحماس الأرقام الكبيرة، يخرج بدروس مكلفة. ومن يدخل بملف فرصة مكتوب على ضوء معرفة محلية حقيقية، يدخل في المكان الصحيح في الوقت الصحيح.
السوق لا يكافئ من يصل أوّلاً. يكافئ من يفهم أوّلاً.